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事業用不動産担保ローン

 中小の資金繰りの悩みを解決する事業用不動産担保ローンの始め方

更新日:

 

もう、けっこうな額の借入を銀行からしていて、追加の借入は、ちょっと難しい会社。

新規開業のためのローンを銀行に頼んでも断られた人。

資金繰りに疲れた社長さんで「ビジネスローンもいいけど、不動産担保ローンは、どうかな?

とういうか、不動産担保ローンってちょっと怪しそう、大丈夫なのかな?

できれば、安心の不動産担保ローン会社を知りたい。」

 

こんな疑問にお答えます。

 

もくじ

1.担保になる不動産があれば、不動産担保ローンはありです!

2.おすすめの事業用不動産担保ローン7社

 

この記事を書いている私は、社長歴13年目。

現在は4社の企業を経営しています。

 

IT企業の二代目として、社長交代したときに、8億以上の借金を抱えました。

しかも、売上は毎年20%ダウンの右肩下がり。

このままでは、潰れると、一大決心をして、自社ビルを売却して、経営危機を脱出しました!

 

当時、購入価格6億8千万の東京日本橋にあった自社ビルを4億7千万2百万、

マイナス2億円以上で売りました。

でも、見事に会社を再建した、実体験に基づいて資金繰り・資金調達を解説します。

 

担保になる不動産があれば、ビジネスローンよりも不動産担保ローンはありです!

結論として、不動産担保ローンは、中小企業の資金調達の手段としておすすめできます。もちろん、他に公的融資など、有利な手段があれば別ですが。

 

では、なぜ「不動産担保ローンはありか」というと、不動産担保ローンは、ビジネスローンよりも金利が低く、使い勝手もよいからです。

 

 

 

そもそも、不動産担保ローンとは?

 

不動産担保ローンは、その名の通り、自社ビル、自宅、別荘や土地などの不動産を担保にして、お金を借りるサービスです。

不動産担保ローンは、不動産を担保として提供することで、ローン申込者(会社・法人)の信用力と、担保として提供する不動産の価値を合わせて評価するので、まとまった資金を調達できる可能性が高まります。

なお、不動産担保ローンを提供する金融機関・会社によっては、担保として設定する不動産は、自社・代表者個人名義の不動産だけでなく、代表者の両親や配偶者など他人名義であっても担保として提供が可能です。

 

 

よくある質問:不動産担保ローンのメリット

 

不動産担保ローンのメリット

 

1、借入金利が低金利である

 

不動産を担保としているため、無担保の「ビジネスローン」よりも、低金利で借りることができます。

消費者金融やビジネスローンの金利は一般的に4~15%ですが、不動産担保ローンでは2.9~9.5%となっています。

当然、借入金利が低い分、返済する総額も、返済期間が同じであれば、少なくなります。

 

2、借入限度額が大きい

 

一般的なビジネスローンは、1,000万円程度が借入金額の限度という商品が多いです。

カードローンや消費者金融は、それ以下です。

それに対して、不動産担保ローンは、不動産の担保価値によって変わりますが、1億円以上の資金を借りることも十分可能です。

 

3、長期間にわたって借りられる

 

ビジネスローンの借入期間は5年。ものによっては初回取引の場合、2~3年という商品もあります。不動産担保ローンは、会社によって、かなり差がありますが、返済する期間を10年、20年、30年と長期に設定することができます。

なかには最長35年のローンを組める会社もあります。返済する期間を長くすれば、月々の返済する金額を低くできます。

 

 

不動産担保ローンのデメリットは?

 

1、融資までに時間がかかる

 

担保となる不動産の価値を評価に日数がかかります。一般的には申込から融資の実行まで約2週間です。ただし、会社によっては、数日で審査、契約日に現金渡しを売りにするところもあります。

 

2、諸々の手数料がかかる

 

銀行のビジネスローンやカードローンは、一般的に、手数料や保証料は発生しません。借りる人が負担する金利に全ての費用が含まれています。

それに対して、不動産担保ローンでは、金融機関が不動産を担保とするにあたって、様々な一時的な業務が発生します。

そのために、名目は会社・金融機関によって異なるものの、「事務手数料」、「不動産鑑定費用」、「保証料」、「印紙代」、「抵当権、根抵当権の登記費用」といった費用が発生します。

また、期限前に返済する場合に、ペナルティ的な手数料がかかるケースも多いです。

不動産担保ローンの場合、表面金利だけでなく、こうした不動産担保ローン特有の、一時費用・手数料も含めた比較検討が重要です。

 

3、返済不能になると不動産が処分される

 

金融機関は担保とする不動産について、法務局(国)に「抵当権」や「根抵当権」の登記をします。

ですから、返済が不能になると、担保の不動産が売却されることになります。

抵当権、根抵当権とは、返済できなくなった場合は、担保の不動産を売却し、その売却代金から貸付金と利息を回収する権利のことです。

 

これは、不動産担保ローンの最大のデメリットともいえます。

ただし、多くの金融機関で、法人融資を受ける場合、代表者の個人補償・連帯保証がセットとなっています。

法人融資の連帯保証では、個別の不動産に担保が設定されるわけではありませんが、

代表個人の収入・資産全体によって法人融資を保証します。

ですから、代表者が法人融資に連帯保証している時点で、既に、その効果は近いといえます。

逆に、法人融資に、代表者保証をつけていない人にとっては、リスクが高いです。

 

 

よくある質問不動産担保ローンってちょっと怪しそう、大丈夫なのかな?

 

不動産担保ローンは、大丈夫です。いまは、マイナーな存在ですが、今後、間違いなく、主流の資金調達の手法になっていきます。

 

その理由は3個あります。

 

  • 米国では「キャッシュアウト・リファイナンス」、不動産担保ローンと同じ手法が人気であること。

 

米国では、「キャッシュアウト・リファイナンス」があります。

公的な「FHAローンプログラム」が、国民に一般の住宅ローンを提供するだけでなく、

土地が上昇して、担保価値があがると、住宅ローンの組み換え(借り換え)ができます。

その際に、上昇した担保価値分の、新しい借入額でローンを組むために、既存ローンの残額から

増えた分がキャッシュアウトつまり、キャッシュバックできるという仕組みです。

これを「キャッシュアウト・リファイナンス」」といいます。

これが、米国の豊富な、消費者需要を支えてきたともいわれています。

 

いってみれば、日本の【フラット35】をやっている公的な住宅支援機構が、

借り換え時に、金利が下がった分をキャッシュバックでするような話ですね。

 

つまり、不動産価値の未実現益(価値)を、キャッシュにしている点において、

米国で主流の「キャッシュアウト・リファイナンス」と、日本の不動産担保ローンは同じと言えます。

 

  • CICの統計で、近年、不動産担保ローンが伸びている

 

CIC(貸金業法指定信用情報機関)によると、

 

2019年8月の不動産担保ローン残高は5,618億円に上る。

同時期の個人事業主ローン(1,264億円)や「個人顧客が新規事業を行うための資金ローン」(534億円)と比べるとその存在感は大きいです。

 

さらに、2018年度の伸び率でいうと、不動産担保ローンは138%(増加額1,414億円)、個人事業主ローンは横ばい0.1%(増加額86億円)、

「個人顧客が新規事業を行うための資金ローン」微減のマイナス1%(減少額▲103億円)

いかに、今後不動産担保ローンが伸びていくか、そのトレンドが明確になっている。

 

 

  • 相対的に不動産価値が上昇している。

 

2011年、2012年あたりを底に、都心のマンション価格は、この7年近く緩やかに上昇してきました。

また、仮に、不動産価格が変わらなかったとしても、住宅ローンであれば、低金利の中、元本の返済が進んでいます。

 

ここ数年の低金利の中で、低金利ローンに借り換えを行った人は、ある意味「キャッシュアウト・リファイナンス」が行われなかった、

潜在的なキャッシュを獲得したと、いえます。

 

こうした背景で、不動産担保ローンを申し込む際に、重要な担保価値が高まっているといえます。

多くの不動産担保ローンの金融機関・会社では、既に他のローンの抵当権がついている物件でも、審査が可能です。

 

 

結論、なので、今後もますます、不動産担保ローンが伸びていくので、早めの検討がおすすめです。

不動産担保ローンは、季節変動でいうと、年末から、多くの企業の決算である3月に向けて、貸出が急速に伸びていきます。

余裕のある時期に、申し込むのが良いと思います。

 

おすすめの事業用不動産担保ローン7社                        ( 中小の資金繰りの悩みを解決するのにぴったりな事業用不動産担保ローンの始め方

結論、資金の近い道が事業の場合は、事業用不動産担保ローンに申し込みましょう。

なぜなら、不動産担保ローンはたくさんありますが、その多くが、個人用途に限定されていて、事業用には使えませんん。

 

全国対応事業用不動産担保ローン5

 

東京スター銀行

 

「不動産を担保で最高2億円まで融資、ご返済期間は最長期間30年で計算というのは、ビジネスローン・銀行法人融資とは、なかなかない手法ですね。金利も3.75%〜と低いです。」

 

 

総合マネージメントサービス

 

「不動産の評価額に応じて5億円までご融資が可能、年利3.4%~最大9.8%、返済期間を最長35年までの長期で設定となっています。」

 

 

セゾンファンデックス

 

「不動産を担保で最高3億円まで融資、ご返済は最長25年とういのは、長め借入期間となっていて、金利も2.65%〜と低いです。」

 

 

つばさコーポレーション

 

「東京の渋谷の道玄坂近くに本社があります。期間は最長30年、金利も4.00%~15.00%。」

 

 

日宝
不動産担保ローンで31年の信頼と実績

「不動産担保ローンで33年の信頼、融資額50万から5億円、借り入れ期間は最大で30年、金利4.0%~9.9%、全国対応」

 

 

□不動産担保ローン関西限定2

 

三鷹産業
申込みから最短24時間以内実行の不動産担保ローン

 

『「関西一円】お申し込みから最短24時間以内にご利用可能です」とうたっています。不動産を担保で最高1億円まで融資、ご返済期間は10年で、来店しなくても対応可能。金利6.00%~15.00%。』

 

MRF
事業資金融資ならMRFにお任せ!

 

 

『「【西日本限定】来店不要、24時間以内に仮審査」とうたっています。で最高3億円まで融資、ご返済は最長15年まで更新可能、金利は4%〜9.9%』

 

 

まとめ

 

結論は、

 

不動産を扱うだけに、エリアや物件によって、強みが違いますので、複数の会社に申し込むことです。

必ずしも、全国対応の会社が良いとは限りません。

 

ただし、法人代表の個人信用情報も審査されるので、

消費者金融や、カードローンなど、複数の金融機関・ローン会社の申し込みを、同時に行うと、審査ブラックと判断されるリスクがあります。

 

まずは、

不動産担保ローン3社程度に、絞って、検討することです。

 

編集後記

 

体験談:本社自社ビル購入で大失敗して、潰れそうになった話

具体的なお話をすると、13年前の私は自社の資金繰りの厳しさに頭を抱えていて、本社ビルの売却の決断をした。

 

某大手、不動産会社に売却の相談を始めたある日、三大メガバンクの一行が訪ねてきて、ビジネスローンを売り込んできた。

 

財務のスコアリングという手法で、約1億の融資が受けられるという話で、迷わず申込して審査を依頼しました。

 

その結果、目標の1億には、届きませんが、8,000万の融資を受けることができました。

当時、右肩下がりの売上状況だった、会社が既存の取引銀行から追加融資を受けるのは至難の業でした。

 

ですから、まさに、砂漠の中の湖にも等しい、貴重な融資でした。

もし、あのお金がなければ、本社ビルの売却交渉はまったく違ったものになっていたと革新します。

 

足元を見られてもおかしくない状況でしたが、手元資金が潤沢だったために、強気、かつ、期限に縛られない交渉ができました。

 

忘れもしないのが、最終交渉段階で、先方の買い取りファンドの最終オファーが、4億7千万で入りました。私は強気の2百万上乗せ。

 

そして、翌日の仲介不動産業者からの回答は、なんと4億7千万!

私は、長期戦を覚悟して、お断りを入れようと思ったその瞬間。

 

某大手仲介不動産業者の口から、信じられないひと言が

 

「なんとか、この案件をまとめたいので、足りない2百万は、仲介手数料から引かせてください。」

 

当然、条件クリアなので、商談がまとまった瞬間でした。

 

その当時は、銀行がビジネスローンを積極的に販売していた時期なので、よかったのですが、今は、当時ほどビジネスローンの商品もありませんし、力をいれていません。

 

ですから、今の私が、自社ビルを売却するのに、

手元流動性を高めるとしたら、最適なのが、不動産担保ローンです。

 

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