不動産投資リスクの基礎知識―危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる

書評

『不動産投資リスクの基礎知識―危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる』三菱UFJ信託銀行不動産

コンサルティング部 日経不動産マーケット情報(著)
出版社: 日経BP社 (2006/09) ISBN-13: 978-4822224271

目次

 第1章 取得時のリスク
     (事業性の見込みに関するリスクと対応策欠陥・瑕疵に関するリスクと対応策
     関係者の権利義務や信用に関するリスクと対応策)
 第2章 保有・運用時のリスク
     (不動産経営に関するリスクと対応策テナントに関するリスクと対応策
     ビル機能・周辺環境の変化に関するリスクと対応策
     事故・災害のリスクと対応策)
 第3章 売却時のリスク(売却時のリスクと対応策)

◆投資戦略とリスク

 ◎期間を定めてストーリーを描く

  『 不動産投資を行うときには投資戦略を立てて、それに見合ったリスクを考えます。投資戦略を
   立てるときは、投資期間を定めて投資期間中のストーリーを描くことです。不動産取得のことを、
   よく「入口」とか「Going In」と呼びます。不動産を取得することにより、これから、不動産
   投資という冒険の世界に入っていくイメージです。投資戦略を立てるには、まず取得する
   不動産の現状や収益性を正しく認識することから始めなくてはなりません。
    次に投資期間を定めます。・・・』

◆資金調達

 『 不動産を取得する際の一番の重大事は、資金調達です。手持ち資金だけで不動産を購入する
  人もいますが、多くの場合は一部の自己資金のほかにローンによって資金調達します。
  最近のプロの投資家やファンドでは、SPCを購入主体にして、債務不履行時に保証や求償が
  ほかに及ばないノンリコースローン(返済原資を特定の不動産からのキャッシュフローに
  限定する融資)を調達する方法が主流です。

 ◎ハイレバレッジでハイリスクハイリターン

◆欠陥・瑕疵に関するリスクと対応策

 ◎不動産特有の物的リスクとエンジニアリング・レポート

  『デューデリジェンスとエンジニアリングレポート』 P-46

   (アスベスト・PCB・土壌汚染)

◆違法建築のリスク

 『 不動産を取得する際、その建築物が建築基準法や消防法、ハートビル法といった
  不動産関連法令に違反していないか、その遵法性を事前に調べる必要があります。
  違反建築物をそのまま取得してしまうと、是正費用の負担や売却価格の低下などの
  経済的損失を起すとともに、コンプライアンス(法令遵守)意識の低さについて
  指摘を受けることになりかえません。』

★不動産投資の入門という位置付けです。
 ただし、リートを購入するのには、ここまでの知識は不要だと思います。

 逆に、
 大きな不動産の売却を検討する際にも、参考になるかもしれません。

本日は、この辺で。