『現役・三井不動産グループ社員が書いた！ 「ダメマンション」を買ってはいけない』藤沢 侑（著）
出版社: ダイヤモンド社 (2007/3/16) ISBN-10: 4478000875
目次
第1章 3月竣工物件を買って失敗する人たち
1.3月入居は本当にいいのか?
2.地方転勤の悲劇
3.3月入居にこだわらないほうがいい理由
4.3月入居で得するのは誰か?
第2章 3月入居開始物件に「ダメマン」が多い理由
1.3月入居開始物件が危険な理由 その 2.3月入居開始物件が危険な理由 その 3.それでも3月入居開始物件がほしい
あなたに
4.突貫工事はこうして見抜ける
5.職人不足の見抜き方
6.初施工は意外と狙い目
7.では「ダメマン」は誰が造るのか?
8.そのほかの「ダメマン」現場のパターン
第3章 実録「ダメマン」を買うとこういうことになる
1.兆候
2.勃発
3.解決
第4章 「ダメマン」を買ってしまったらこうしろ
1.持ち続けるべきか売るべきか
2.中古マンションを高く売るコツ
第5章 私の考える「いいマン」
1.こだわるべきでない3つのポイント
2.こだわるべき4つのポイント
3.お得な物件獲得のためになるべくこだわらないほうがいい 3つのポ
イント
4.大規模マンションと小規模マンションはどちらがいいのか
5.これからの「いいマン」のキーワードは「経年優化」
第6章 お買い得な「いいマン」を手に入れる方法
1.新築分譲マンションのバーゲンセール
2.バーゲンセール参加資格
3.バーゲンセール物件の見つけ方
4.バーゲン価格はいくらなのか?
第7章 抽選に勝つ方法
1.抽選はこうして行われる
2.抽選なんて建前・ダミー登録というからくり
3.なぜ「ダミー」登録するのか?
4.「ダミー」を登録する具体的な4つのケース
5.買っていただきたくないお客様「マイナス客」とはどんなお客様か?
6.抽選は見に行くべきか?
7.自分が買って欲しい客だと思われているかどうかの見極め方
8.あなたはこうしてランク付けされている~選別の実態
第8章 購入計画が発生したら即実行の行動プログラム・6つの
ステップ
巻末特別付録 永久保存版 いいマンダメマンチェックリスト
◆「ダメマン」とはどんなマンションのことをいうのか？
『「ダメマン」とは売りたいときにその時の相場以下でしか売れないマンションです。』
『（１）立地に関するダメマン
①陸の孤島マンション
②環境劣悪マンション
（２）建物に関するダメマン
①ひび割れマンション
②水漏れマンション
③雨漏りマンション 』
◆３月入居は本当にいいのか？
『 でも、３月に引っ越しができるってそんなにいいことでしょうか？』
『 結局３月に入居を完了して４月から新生活をスタートさせるというのは不動産会社の宣伝文句にのせられている
だけで、実は３月はどちらかというと引っ越しに向かない月と言えるのです。』
◆３月入居で得をするのは誰か
『 なぜこういうことになるかといえば、結局企業が３月決算だからです。
分譲マンション事業の売り上げはお客様への引き渡しを完了していないと計上できないのです。だから、各社
決算期である３月に竣工・引き渡しができるかどうかということをマンション建設用地の土地を購入する時点から
重要視しているのです。』
◆３月入居開始物件が危険な理由 その①
『第一の問題点は突貫工事が発生することです。』
◆こだわるべきポイント②「ローン返済計画」
『 住宅ローンは借り入れ年数と借入額に応じて年間の返済額が決まります。この年間返済額は高年収であれば年収に
対して最高で４０％までお金を借りられるのです。
でも実際に、収入の４０％をローン返済して、税金と社会保険料と合わせて２０％も払ったりしたら残りは４０％
となってしまい、生活はかなり厳しくなります。そのローンの他にさらにマンションの管理費や修繕積立金（自動車
があれば駐車場代も）まであるのです。厳しいどころかまともな生活をするのは普通のサラリーマン家庭であれば
まず無理でしょう。
「そんなの言われなくてもわかっているから説明しなくてもいいよ」とお叱りを受けそうな話です。それでも、人間
というのは面白いというか愚かなもので、そのマンションがすごく気に入ってしまうと、欲しくて欲しくてたまらなく
なってしまい、できもしないのに、あらゆる節約ができる気になってしまうこともあるのです。
そうなると、
「買ったあと、ちゃんと返せるか？」
ではなく、
「どうすれば買えるのか？」
という考えに凝り固まってしまい破滅に向かう購入に突き進んでしまうのです。
どう考えても無理な節約を前提にしたり、ありえないような収入を見込んでみたり、管理費や固定資産税が上がった
だけでローン返済できなくなるような「ヤバイ返済計画」を立てたりしてしまうのです。
あとは、野となれ山となれです。これでは幸せになれるわけがありません。
幸せになるために住まいはあるのです。
人生は幸せになるためにあるのであって、幸せ犠牲にして住まいを手に入れるのが目的では断じてないのです。
いくら、「ダメマン」を見分けられても「ヤバイ返済計画」を組んでしまっては人生台無しなのです。』
★この本は、暴露本ではありませんが、
業界の裏側が多少、垣間見れますので、
マンション購入前に、そんなこともありえるんだと、知っておくと、参考になるかもしれません。
しょせん、普通の人は、人生に何度も不動産を買ったりしませんが、
営業マンというのは、月に幾つも契約をするので、
なかなか一筋縄にはいきません。
悪い営業ばかりではないのでしょうが、
先行き、マンションの売れ行きが落ち込んできているという情報もありますので、
検討する方は、多少、慎重に、勉強しても良いかもしれません。
あまり、勉強しすぎると、買えなくなる恐れもありますが（苦笑）。
本日は、この辺で。
編集後記
最近、歩くのが減ったせいで、
スピードがダウンした気がします。
仕事も、私生活も、スピードアップしたいです。
ジョギングでも、トライしたら良いかもしれません。