自宅・不動産を売って、会社の事業資金を調達したい。
でも、できれば引っ越しはしたくない。
家・不動産を売っても、将来的には買い戻したい。
あるいは、競売の通知を受け取った、すぐに何か手を打ちたい。
そんな時、不動産業者で売ってしまうと、すぐに引っ越しが必要で困りますよね。
「うまく、裏技的に自宅を売却する方法はないかな？そんな人にお薦めなのが、リースバックです。」
不動産リースバックで、自宅売却で資金調達して引っ越し不要
このリースバックでは、売却した資産（住宅・不動産）の買主とリース契約を結び、
資産をそのまま使用（自宅に住み続けながら）しながら賃料を支払うリース形態のことです。
将来的には住宅を買い戻したい方は、一定期間のリースバックが終了したら、売却した不動産を再び買い戻すことも可能です。
僕は、父の会社を12年前に倒産寸前・債務超過の借金8億円で事業継承しました。
それを、なんと、5年間で完済して、
今では中小企業を4社経営しています。
ですから、どうやって資金調達したら、会社が生き残れるかを、
15年以上、日夜研究してきました。
不動産を売って売却資金を得たいが、自宅にはそのまま住みたい。
そんな裏技の一つが、この不動産リースバックです。
不動産リースバックの３つのメリット
１、家を売っても、賃貸契約を結ぶことで、立ち退き・引っ越しの必要なくそのまま住み続けられる
これは冒頭でご紹介したとおりです。
リースバックでは、自宅などの不動産を専門の不動産会社へ売却し、
買主であるオーナーに対してリース料（家賃）を支払うことで、引き続きその不動産を利用する方法。
なので、立ち退かずにそのまま自宅に住み続けることができます。
ですから、仕事、介護や学校の関係で引っ越したくない方や、
自宅を売却したことを知られたくない人に適しています。
さらに、
リースバックの物件が事務所・工場・店舗の場合は、営業をそのまま継続できます。
２、短期で資金調達できる不動産リースバック
銀行で資金調達を依頼すると、審査に1カ月以上かかったりします。
また、提出するべき資料が膨大だったりするので、それを準備するのにも時間がかかります。
さらには、保証協会から問い合わせが入り、決算書の細かい部分まで問い合わせがあったりで、
心が折れたしませんか？
そもそも融資が断られた経験がある方いると思います。
私は、もちろん、全てあります（笑。
ところが、
リースバックの場合は、買主を広く探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短くなっています。
実績のある会社に任せれば、不動産評価から賃貸契約まで、ワンストップでできます。
一般的に、
不動産リースバックの専門業者は、融資・金融の分野だけではなく、
不動産売買・賃貸仲介の資格も有している不動産および不動産担保ローンのエキスパートなので、
不動産評価額などの専門知識はもちろんのこと、
買主へのリースバック交渉など特別なノウハウを持っているので、
不動産リースバックを任せて安心です。
３、不動産リースバックは、オプションで買戻しOK
不動産売却時に、買戻し特約を、契約にうたうこともできます。
一般的には、賃貸契約が満了後に、
不動産の買主が、物件購入価格に対して十分な利回り（利益）を確保することが必要となります。
さらに、不動産の売買には、登記費用など諸経費がかかりますので、
おおよその目安として、売却額の1.3倍と言われています。
ただし、多少割高となっても、
愛着のある我が家を、最終的には自分の名義に取り戻せるということが、
不動産リースバックの人気の理由です。
不動産リースバックの３つのデメリット
１、オーバーローンでは不動産リースバックが利用できない
住宅ローンを組んでいる場合は、住宅に抵当権が設定されています。
不動産を売買するためには、この抵当権を解除することが必要となりますが、
銀行は、ローンが全額返済されないと、抵当権を外してはくれません。
ですから、売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用は難しいといえます。
ただし、既に、住宅ローンの返済が滞っていて、
銀行から競売などの通知が来ている場合は、仮に売却額がローン残債よりも低くても、
任意売却に合わせて、不動産リースバックを検討する余地があります。
２、賃貸契約を結んでくれる買主が見つからなければ、不動産リースバックは、成立しない
不動産リースバックの専門会社であれば、この査定が迅速にできます。
３、不動産リースバックを利用することで、諸々のお金が割高になる
不動産リースバックを前提に、不動産の売却をするときは、価格が周辺相場よりも安くなります。
さらに、
毎月の家賃（リース料）は、周辺の家賃相場の実態よりも高くなります。
これは、不動産を購入した投資家が、プロとして投資の利回りのリスクを考慮するからです。
とくに家賃は、周辺の相場とは関係なく、売却価格の１０％を月割りするなどの計算式で決められます。
不動産の買い戻しをする場合は、既に説明した通り、売却価格の1.3倍など高くなります。
不動産は売らないという人に、「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」
不動産は売りたくないけど、資金調達が必要という人には、「不動産担保ローン」があります。
この場合は、通常の銀行借り入れよりも、
不動産の評価に強い、「不動産担保ローン」専門の会社がおすすめです。
また、
不動産リースバックに似た方法で、「リバースモーゲージ」があります。
こちらは、売却せずに、不動産担保に、借入を行う点で「不動産担保ローン」に似ていますが、
最終的には、借入金を返済せずに、不動産を売却することで、完済するサービスとなります。
このため、高齢者が介護費用を「リバースモーゲージ」で借り入れるなど、
「リバースモーゲージ」を利用する対象者は限定されるので、一般的な資金調達には不向きです。
まとめ
不動産リースバックとは、売却した資産（住宅・不動産）の買主とリース契約を結んで、
資産をそのまま使用（自宅に住み続けながら）しながら家賃を支払うリース形態のこと。
さらに、将来的に不動産を買い戻すことも可能。
不動産リースバックのメリットは、
１、家を売っても、賃貸契約を結ぶことで、立ち退き・引っ越しの必要なくそのまま住み続けられます
２、短期で資金調達
３、買戻しOK
不動産リースバックのデメリットは、
１、オーバーローンでは利用できない
２、賃貸契約を結んでくれる買主が見つからなければ、不動産リースバックは、成立しません。
３、不動産リースバックを利用することで、諸々のお金が割高になる
不動産リースバックと同様な資金調達は、
「不動産担保ローン」と「リバースモーゲージ」がある。
どちらも、家にそのまま住み続けたい、買い戻したい人には不向き。
最後に、
不動産リースバックの目的は、資金調達だけでなく、
住宅ローンの返済が滞っている人の競売以外の、解決策となる場合もある。